应对房贷逾期的葵花宝典?债务人7种自救方案!

2024年10月21日13:05:04应对房贷逾期的葵花宝典?债务人7种自救方案!已关闭评论

应对房贷逾期的葵花宝典?债务人7种自救方案!

经济波动,房价下行,房产断供越发普遍,与之相关的社会问题也越发突出。很多家庭因断供陷入困局,病急乱投医,不理性决策、被恶意引导、房产被法拍等情形致使家庭陷入更深的财务困难。深远律师事务所房产团队在应对断供危机上进行了大量研究分析,在实践中积累了丰富的操作经验,力争为委托人应对断供危机面提供科学、合理、合法的整体解决方案。

应对房贷逾期的葵花宝典?债务人7种自救方案!

如果家庭现金流出现困难,面对断供压力,我们总结了一下,主要有以下几类处置措施,我们称之为“葵花宝典”。之所以这些措施名叫“葵花宝典”,是因为这些措施都需要具备一定的前提条件,需要债务人承担一定的代价,有时候甚至是承受一定的风险。选择哪种方式,要考虑房屋的余值、跌价情况、贷款总额、短期资金筹措能力、长期现金流预测、二手房交易现状等各种因素,没有最好的,只有适合的,建议你在深远律师的帮助下,选择最适合你的应对方式。

房贷逾期的七种自救方案

申请延期因为断供前向银行申请延期还款,这是绝大部分债务人首先想到的办法。遗憾的是,这个办法基本很难行得通,我们接触的大量客户中,鲜有碰到申请延期成功的案例。所以这个方案最大的问题就在于成功率太低。

如果家里遇到临时性财务紧张,可以向银行申请“暂停还款”,但即便申请成功,这个周期也非常短,并且一般只有几个月,并且大多数银行只同意暂停还本金,每个月的利息还是要给的。市面上经常提到的“停息挂账”“延长还款期限”等方式,在房贷按揭的现实中基本行不通。

加杠杆融资现金流跟不上又不想断供,那就从亲戚、朋友、同事那里借钱来填补一下,等日后宽裕了再还回去,这是大家比较普遍的想法。这种自然人之间的借款在法律上属于民间借贷,一般不需要支付利息,或可以灵活约定利息。但很多人借钱张不开口,不想欠人情,就需要向金融机构借钱。金融机构是盈利组织,放款需要收取利息,借款人除了房贷的本息需要支付外,还要额外支付金融机构的借款本息,所以我们把这种方式称之为“加杠杆融资”。

加杠杆融资的坏处就是拆东墙补西墙,进一步加重了债务负担,容易给未来的生活造成较大的压力和不确定性。加杠杆融资的好处是利率水平不高,如果对银行产品不熟悉,可以找助贷中介提供服务。但面对银行纷繁复杂的金融产品,借款人往往很难甄别,助贷中介行业又鱼龙混杂,需要债务人擦亮眼睛,仔细甄别。

转按揭将房产过户给有信任关系的人,用新业主的身份重新办理房屋按揭贷款。这种方式属于“房产代持”加“借名贷款”,显而易见的好处有两个,一是新的按揭贷款周期更长,利率很可能更加优惠,既可以降低月供负担,也可以降低利率水平。

这种操作的难度在于可信、征信良好并愿意配合持有房产、借名贷款的对象。主要风险在于房产代持的系列风险。在操作过程中,需要用到资金过桥、代持协议、借款协议等诸多配套措施和配套文书,具有较强的专业性,建议一定要在专业人士的支持下进行。

转经营贷经营贷主要适用于具有一定规模和稳定经营状况的企业,贷款也应主要用于扩大生产、提高技术水平、改进经营管理等方面,为了鼓励实业发展,我们国家对经营贷的利率一向比较优惠。由于经营贷利率优惠,通过一定运作,将房产按揭贷款转为企业经营贷,可以适当降低利率,短期内大幅度缓解月供压力。对余值较高的房产,经营贷还可以套取较大的流动资金。

按揭转经营贷看起来非常诱人,银行为了完成放款任务,对流入房产的资金也是睁一只眼闭一只眼,而一众中介机构为了多做业绩,更是在其中推波助澜,乐此不疲。在这个看似三方共赢的局面中,最终支付成本和承担风险的,其实只有债务人。并且这个交易涉及一系列不合规的操作,深远律师后面会专章分析经营贷的成本与风险,对想将按揭转为经营贷的债务人,一定要有清晰的认知,理性地选择,避免出现饮鸩止渴的情况。

房屋置换面对月供压力,如果家庭收入稳定,而且有户口和学位这些刚性需求,可以考虑置换房产,将大的房子置换成小一些的房子,从而降低房产总值。房屋置换需要做卖房和买房两次交易,新的交易中银行会出具新的按揭方案,月供负担就会大大减轻。

房屋置换增加了一次交易,可能涉及中介费用,产生搬家、装修等置业成本。但在房产降价的大环境中,有置换能力的家庭反而有了很多换房或捡漏的机会,把握得好也不失为一次置业的好机会。

卖房减负如果房产的市值低于房产按揭,那房产就成了名副其实的“负资产”。这个时候普通家庭就会很纠结,卖掉吧,亏损坐实,首付和月供都没了;不卖吧,月供压力大,楼市继续下行,房子会继续亏钱贬值。这种情况下,如果家庭收入已经无法支撑负房产月供,对生活已经造成了影响,那就可以考虑卖掉房产。

卖掉房产对生活会产生一定的影响,但从家庭资产负债表的角度出发,剥离没有升值空间的大额负债,及时止损。留出现金流来从事价值更高的事情,不失为一个理性的选择。

应对房贷逾期的葵花宝典?债务人7种自救方案!

技术性躺平如果不仅是按揭困难,而是债台高筑,资不抵债,卖房也不足以解决家庭负债问题,这个时候还有办法脱困吗?这样的局面确实比较困难,会给债务人的生活造成很多不利影响,比如金融催收、法院诉讼、强制执行、查封冻结、房产拍卖、限制消费、列入黑名单等等。但越是这种情况越是不能“躺平”,越是不能破罐子破摔。

因为从金融机构催收到房产被拍卖执行,是一段很长的时间。在这段时间内,利用金融机构的处理流程、法院的诉讼程序、法院的执行程序、不良资产处置流程中可以采取的技术性操作,可以影响事项的进展速度和走向,可以同不同主体采取不同方式的协商。这个时候,你更需要向专业人士寻求帮助。通过程序本身延缓事项的恶化,或者从中找到解决问题的契机。

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